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东京租房退租时，房屋自然老化和正常使用造成的损耗，修缮费原则上由房东承担；租客只负责因自己的过错造成的损坏，而且费用要按房屋使用年数折算，不用全额承担。
退租时押金（敷金）被扣太多，是东京租房最常见的纠纷。本文依据东京都住宅政策本部的《賃貸住宅トラブル防止ガイドライン》（第 4 版）概要页，核查日期 2026-10-20。
一、东京条例：签约前中介必须说明
根据《东京都赁贷住宅纷争防止条例》，宅建业者（中介）在重要事项说明时，必须书面说明以下几点：
- 退租时恢复原状的基本原则；
- 入住期间修缮的基本原则；
- 实际合同里租客要负担的内容（有没有特约、特约内容是什么）；
- 入住期间设备维修的联系人。
二、谁出钱？
| 房东负担（自然老化、正常使用） | 租客负担（租客的过错） |
|---|---|
| 墙上贴海报、挂画留下的痕迹 | 香烟烫焦榻榻米 |
| 家具压出的地毯凹痕 | 搬家时刮出的划痕 |
| 日晒造成的榻榻米或墙纸变色 | 结露不处理导致扩大的污渍和霉斑 |
「恢复原状」不是恢复到刚入住时的样子，而是修复因租客的过错、违反善良管理人注意义务，或不正常使用造成的损坏。
三、租客负担的计算方法
- 按使用年数折算：即使是租客造成的损坏，这部分设施本身也有自然老化，老化部分的费用原则上由房东承担。
- 按最小施工单位：墙纸原则上按平方米算，并考虑使用年数；榻榻米原则上按张算，不考虑使用年数。
四、特约要小心
合同可以约定与原则不同的特约。但要让租客承担超出一般恢复原状义务的费用，必须同时满足：
- 有必要性，并且有不属于暴利等客观、合理的理由；
- 租客清楚知道自己要承担超出一般义务的费用；
- 租客明确表示愿意承担。
特约是否有效，最终由法院判断。
五、入住和退租时这样做
- 入住时：做一份房屋状况确认书并拍照，方便退租时对比；
- 入住期间：需要维修时尽早联系房东或管理公司；电灯泡、水龙头等小修，特约可以约定由租客自费修，但修不修由租客决定；
- 退租时：按合同规定的期限提前通知；搬空、打扫干净；对照入住时的确认书一起验房。
六、咨询窗口
东京都住宅政策本部「赁贷热线」：03-5320-4958。
常见问题
谁出钱？ 「恢复原状」不是 恢复到刚入住时的样子，而是修复因租客的过错、违反善良管理人注意义务，或不正常使用造成的损坏。
东京条例：签约前中介必须说明有哪些要点？ 根据《东京都赁贷住宅纷争防止条例》，宅建业者（中介）在重要事项说明时，必须 书面说明 以下几点：退租时恢复原状的基本原则；入住期间修缮的基本原则；实际合同里租客要负担的内容（有没有特约、特约内容是什么）；入住期间设备维修的联系人。
租客负担的计算方法有哪些要点？ 按使用年数折算：即使是租客造成的损坏，这部分设施本身也有自然老化，老化部分的费用原则上由房东承担。按最小施工单位：墙纸原则上按平方米算，并考虑使用年数；榻榻米原则上按张算，不考虑使用年数。
特约要小心有哪些要点？ 合同可以约定与原则不同的特约。但要让租客承担超出一般恢复原状义务的费用，必须同时满足：有必要性，并且有不属于暴利等客观、合理的理由；租客清楚知道自己要承担超出一般义务的费用；租客明确表示愿意承担。特约是否有效，最终由法院判断。
下一步
签约前请中介逐条解释特约内容；入住当天就拍照，并填好房屋状况确认书。
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参考来源
- 东京都住宅政策本部：賃貸住宅トラブル防止ガイドライン～概要～（juutakuseisaku.metro.tokyo.lg.jp）
核查于 2026-10-20。
更新日期：2026年10月
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